13 de Agosto de 2018
El mercado de oficinas no dará señales de mejora este año. La vacancia de 27% del año pasado subirá a 28% este año, cuando el nivel saludable para el mercado local es de entre 12% y 13%, según Binswanger. El mercado de oficinas es el único del sector inmobiliario que no se recuperará este año.
Una situación de leve mejora podría darse el próximo año, cuando entre al mercado una menor oferta de proyectos de oficinas. Se proyecta que entonces la vacancia baje a 20%, pero aún estaría en terreno no saludable. El rango de vacancia ‘ideal’ se alcanzaría hacia el 2021. Pero entonces nuevos proyectos entrarían, que la elevarían nuevamente hacia el 2023.
El escenario se mantiene
Que la vacancia prácticamente se mantenga este año se debe a una menor cantidad de proyectos de oficinas. Este año ingresará la mitad de los proyectos del año pasado; el próximo, 37% de los que ingresen este año, según Aissa Lavalle, country manager de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.
Este año ingresarán casi 155,000 m2 de oficinas tipo prime; se proyecta que el próximo año ingresen poco más de 54,000 m2.
La vacancia crecerá 1% este año. Ésta crecía desmedidamente entre el 2014 y el 2015 porque ingresaban al mercado edificios. “Ahora ya no”, comenta George Limache, jefe de investigación de la consultora inmobiliaria Binswanger. Entre el 2015 y el 2016 la tasa de vacancia aumentó 7%. La actual menor cantidad de proyectos por entregarse, junto a una demanda de oficinas que crece 10%, llevará a que la tasa de vacancia cierre en 28% a finales de año.
El leve crecimiento en la vacancia este año se deberá a un ingreso de proyectos no previstos en San Isidro empresarial (SE 1623, Sectores y Empresas). Los distritos que cerrarán con una menor vacancia este año serán Miradores y San Borja con una tasa cercana al 0% en el mercado de oficinas prime. Ésta se mantendría así en Miradores, pues tiene sólo un proyecto en camino.
La creciente demanda por oficinas grandes ayuda a que las tasas de vacancia se mantengan. “Ha habido pedidos de grandes lotes de oficinas. Son búsquedas superiores a 2,000 m2 ó 3,000 m2”, añade Limache. La mayor demanda de oficinas grandes se debe a la recuperación de la inversión privada así como a la mejora en el precio de los minerales, que lleva a las empresas mineras a migrar a oficinas más grandes. “Tenemos un portafolio de empresas mineras que está tomando más metros cuadrados”, comenta Pedro Sevilla, gerente central de Renta Inmobiliaria, del Grupo Centenario.
Coworking creciente
La situación del coworking es opuesta a la del mercado tradicional de oficinas. El coworking ha ganado más participación en el mercado. Es una variable que también genera mayor vacancia en el mercado tradicional.
Del total de oficinas prime alquiladas este año, entre 15% y 20% es de coworking. Este segmento cerrará el año con 2.5% del total del stock de oficinas, según Binswanger. Las compañías de coworking cuentan con altas tasas de ocupación. La tasa de ocupación de WeWork -el coworking más grande- es de 100%
en el edificio Real 2 de San Isidro. Spaces, por su parte, cuenta con un edificio de 2,000 m 2 y una tasa de ocupación de 82%.
Ello debido a que trabajar en espacios colaborativos genera menos gastos operativos. “Una empresa que opta por venir a nuestro formato tiene un ahorro de 25% a 30% en costos operativos”, comenta Rodrigo Florez, area manager de Spaces. Asimismo, al tener estas compañías presencia global, algunos de sus clientes trabajan con ellos de manera internacional. “Las empresas internacionales [que optan por estos formatos] son empresas que ya vienen contactadas”, dijo Lavalle.
La entrada de jugadores internacionales ha hecho que las compañías grandes empiecen a optar por espacios colaborativos. “El 50% de nuestros clientes son empresas grandes; el resto son medianas y emprendimientos” dijo Florez. En WeWork el 70% son grandes corporativos. Comunal, otro jugador del mercado, tiene a Credicorp como cliente.
El coworking continuará creciendo. WeWork planea tener tres nuevos edificios: uno en Magdalena y dos en San Isidro. En Magdalena tenemos 70% de ocupación a falta de un mes para abrir, comenta Jessica Benza, country manager de WeWork. Para el 2020 la compañía espera tener 14 edificios (SE 1605, Sectores y Empresas). Comunal abrirá por lo menos cinco locales más (SE 1627, Sectores y Empresas).
Vacancia cíclica
Los altos niveles de vacancia se repitirían luego de que el mercado se estabilice. “Hay gente que tiene tierras y va a empezar a construir, solo está esperando el momento para hacerlo” dice Lavalle. “Hay libertad para construir; [la situación actual de alta vacancia) se va a repetir”, sostiene Limache. Esta es una situación que se ha visto anteriormente en ciudades como Nueva York. Luego de la vacancia llegará la mayor inversión.
