Por Aissa Lavalle, Country Manager de Cushman & Wakefield – 26 de Marzo de 2018
El crecimiento exponencial del inventario de oficinas -679,000 m2 de oficinas Clase A (prime) entregados entre el 2014 y el 2017 redujo el precio promedio de alquiler en 24.2% del 2014 al 2017. Pero la mayor oferta no tuvo el mismo impacto en la rentabilidad de los inversionistas que alquilan las oficinas. Aunque el retorno se ha vuelto menos atractivo, ha resistido en mayor medida que los precios de alquiler.
En el año 2014, la tasa de retorno sobre la compra de una oficina Clase A se aproximaba al 12%, con un precio de alquiler promedio de US$21.90 por m2. Hoy es de 9.3% con un precio de alquiler promedio 32% menor: USS16.6 por m2.
Los distritos más afectados fueron Surco y Magdalena. En el 2014 tenían una tasa de retorno de 10% y 12%, respectivamente, y para finales del 2017, cuando las consecuencias del exceso de inventario se evidenciaron con mayor fuerza, sus tasas de retorno cayeron a 9% y 10%, respectivamente. Esta reducción se debió principalmente a la agresiva disminución de los precios de alquiler, como consecuencia del incremento de la oferta.
En el corto plazo, los inversionistas con inquilinos bajo contrato vigentes no se vieron tan afectados porque sostenían a los inquilinos a los precios anteriormente negociados, y por lo tanto su rentabilidad no cayó. Sin embargo, en cuanto el contrato lo permitiera, los inquilinos negociaron sus rentas a precios menores, de acuerdo a los nuevos niveles de mercado (SE 1580).
Con la esperada recuperación del mercado de oficinas, de vuelta a niveles de vacancia menores al 20%, se estima que los precios de alquiler y las tasas de retorno se ajusten progresivamente al alza. Los retornos aumentarán a 9.7% al final del 2018 y a 10.7% al final del 2019. Con ello regresarían los proyectos de construcción de oficinas. Si bien el banco de terrenos habilitados es cada vez más escaso, los precios de venta se mantendrán estables pese a los menores m2 disponibles.
